| Fiche Conseil | ||||||
| Séance : | 06/10/2000 | |||||
| Libelle : | Océade. Société du Parc Aquatique de l'Ile Lacroix. Résiliation du bail emphytéotique. Restitution des loyers. Autorisation | |||||
| Document : | La Ville a conclu avec la Caisse des Dépôts Développement (C3D), agissant pour le compte de la S.A. OCEADE, le 15 juin 1987, un bail emphytéotique de 30 ans portant sur un ensemble de terrains situés dans l'ile Lacroix, en vue d'édifier un centre nautique et ludique. Le loyer d'un montant de 2.725.000 F H.T. était payable en début de bail. Aux termes d'un acte authentique, le bail a été cédé à la Société du Parc Aquatique de l'lle Lacroix (S.P.A.I.L.), le 23 janvier 1989. La société S.P.A.I.L. a été déclarée en redressement judiciaire le 10 juillet 1990 ; le jugement de liquidation judiciaire est intervenu le 19 mars 1991, toute exploitation du centre, dénommé Océade, ayant cessé le 30 août 1990. De multiples procédures se sont déroulées depuis 1990, la liquidation judiciaire ayant finalement assigné la Ville devant le Tribunal de Grande Instance de ROUEN, par acte du 29 mai 1992, afin que soit constatée la résiliation du bail. La société S.P.A.I.L. demandait au tribunal de lui donner acte de ce qu'aucun plan de continuation n'a été possible, de ce qu'aucun acquéreur n'a pu être trouvé pour la reprise de l'activité et qu'il n'existe aucune possibilité de maintien de l'exploitation. Il s'agissait donc pour la société S.P.A.I.L. de voir constater la résiliation du bail avec toutes suites et conséquences de droit, cette démarche visant bien évidemment à obtenir une indemnité de résiliation permettant de désintéresser les créanciers, notamment hypothécaires, ayant financé la construction de l'ouvrage. La Ville ayant fait appel du jugement du Tribunal de Grande Instance en date du 20 mars 1995, la Cour d'Appel, aux termes d'un arrêt en date du 14 novembre 1996 devenu définitif, a prononcé la résiliation de plein droit du bail et a fixé au 17 décembre 1991 la date de cette résiliation. La Cour a également ordonné l'expertise sur l'état des lieux que demandait la Ville et renvoyé les parties à se pourvoir devant le Tribunal de Grande Instance, en ce qui concerne la fixation de l'indemnité. Par acte délivré le 1er octobre 1999, le mandataire-liquidateur de la société S.P.A.I.L. a assigné la Ville devant le tribunal, afin d'obtenir la condamnation de la Ville à lui payer l'indemnité contractuelle dont le montant sera fixé après l'expertise prévue au bail du 15 juin 1987, étant précisé par ailleurs que cette indemnité portera intérêt et capitalisation. Conformément aux dispositions contractuelles, cette indemnité comprend, d'une part, la restitution des loyers payés d'avance, calculés au prorata du temps de location restant à courir, et, d'autre part, la somme égale à 85 % de plus-value apportée au terrain à la date de la résiliation du bail. La détermination de cette dernière composante de l'indemnité se heurte à de nombreuses difficultés de toutes natures et il n'est pas envisageable, dans l'immédiat, de procéder à un versement à ce titre. En revanche, rien ne s'oppose à ce que la restitution des loyers d'avance soit opérée dès maintenant, dès lors qu'elle n'est pas sujette à contestation. Par ailleurs, un paiement immédiat présente l'avantage pour la Ville de ne plus faire courir les intérêts. Le montant des loyers sur 30 ans à compter du 21 septembre 1987 a été contractuellement fixé à la somme de 2.725.000 F. La résiliation du bail emphytéotique ayant été fixée au 17 décembre 1991, il y a lieu de procéder au remboursement de 85,60 % du montant des loyers, soit, au principal, la somme de 2.332.600 F. A cette somme s'ajoutent les intérêts à compter de la date de réception du rapport des experts, qui est celle de la première expression chiffrée de la demande, soit 23.113,83 F. Le montant total de l'indemnité à verser au titre de la restitution des loyers s'élève donc, selon les modalités fixées dans l'annexe jointe au dossier de délibération, à 2.355.713,83 F. M. Philippe LESCENE, Adjoint.- C'est une délibération que l'on ne présente pas de gaieté de coeur, puisqu'il s'agit purement et simplement de demander au conseil municipal d'abandonner en quelque sorte une somme de 2.355.000 F dans le cadre de l'opération Océade. Rapidement, quelques explications. L'Océade a été créée en 1987, à la suite d'une délibération municipale prévoyant, dans le cadre d'un bail emphytéotique passé avec une société qui s'appelait S.A. OCEADE à l'époque et qui depuis est devenue la Société du Parc Aquatique de l'lle Lacroix (S.P.A.I.L.), la mise à disposition d'un terrain pendant 30 ans, pour la construction sur celui-ci de l'Océade, équipement ludique que l'on a tous connus et que l'on connaît encore actuellement, dans un état malheureusement lamentable. Ce bail emphytéotique a été signé et, en contrepartie, les loyers qui devaient être payés à la Ville par cette société, à savoir 2.725.000 F, l'ont été immédiatement comme cela était prévu au contrat. L'Océade a donc été construite et a commencé à être exploitée. Très rapidement, il s'en est suivi une faillite, tout le monde s'en souvient. Le titulaire du bail emphytéotique est allé à la faillite, tant et si bien que, le 10 juillet 1990, il y a eu d'abord une décision de redressement judiciaire, puis, le 19 juillet 1991, une décision de liquidation des biens, l'activité de l'Océade ayant cessé définitivement dès le 30 août 1990. Nous sommes en 2000, cela fait donc 10 ans que ces lieux sont fermés et inexploités, et ils sont dans un état aujourd'hui totalement lamentable, après avoir été vandalisés un peu par tout le monde. Pourquoi cette délibération ? Parce que le syndic de la liquidation a assigné la Ville en résiliation de bail et en paiement d'indemnités. Il faut savoir que, dans ce bail emphytéotique, il y a une clause absolument diabolique qui prévoit, en cas de résiliation du bail, le paiement d'indemnités de résiliation, ce qui semble relativement normal si cette résiliation est imputable à la Ville, mais qui prévoit également, en cas de résiliation de plein droit, le paiement des mêmes indemnités. Or la conséquence de cette liquidation a été d'entraîner la résiliation du bail de plein droit. Nous sommes allés nous défendre devant le Tribunal de Grande Instance et devant la Cour d'Appel, pour dire : «Oui, il y a une résiliation, mais ce n'est pas notre faute. C'est la faute du titulaire du bail, ce n'est pas celle de la Ville.» Malgré cela, parce qu'il y avait cette clause diabolique dans le contrat, le tribunal et la Cour d'Appel ont estimé que la Ville devait quand même payer ces indemnités de résiliation. Elles sont calculées de deux façons différentes. Premièrement, c'est la restitution, au prorata des années non exécutées, du loyer initial payé qui s'élevait à 2.725.000 F. C'est l'objet de la délibération de ce soir. Sur les 30 années du bail emphytéotique, il y a eu environ 3 années de fonctionnement et nous devons donc rembourser entre 26 et 27 années de ces 2.725.000 F qui ont été payés, soit une somme aujourd'hui de 2.332.600 F et environ 23.000 F d'intérêt. Deuxièmement, c'est également une somme qui correspond à 85 % de la plus-value apportée au terrain par cette construction. ce qui est vraiment extraordinaire. Cette construction est aujourd'hui dans un état lamentable et, parce qu'elle est dans un tel état, deux expertises ont été ordonnées par le tribunal. La première expertise a pour but de tenter d'évaluer cette plus-value, mais on ne peut estimer cette plus-value qu'avec une seconde expertise permettant de savoir dans quel état était le bâtiment au moment de la résiliation du bail, en sachant que la restitution des clés, c'est-à-dire la prise de possession de cet établissement par la Ville, est intervenue bien postérieurement à la résiliation du bail, et que se posent donc les questions de savoir dans quel état était le bâtiment au moment de sa restitution à la Ville et à qui était imputable la garde de ce bâtiment entre le moment où il était encore sous la garde du syndic et le moment où il a été rendu à la garde de la Ville. Il faut savoir aussi que le coût de la remise en état de ce bâtiment, si telle devait être une décision, serait de l'ordre de 13, 15 ou 18.000.000 F - je n'ai plus les chiffres en tête -, c'est-à-dire une somme absolument considérable. Nous sommes donc dans une situation assez difficile, où nous devons restituer, dans un premier temps, à cause de cette clause, 2.355.000 F environ. Nous sommes par ailleurs en train de nous battre actuellement pour essayer d'avoir à indemniser au minimum, si nous devons le faire ultérieurement, dans le cadre de cette discussion sur cette prétendue plus-value apportée au terrain par ce bâtiment qui ne sert plus à rien. |
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| Année : | 2000 | |||||
| Catégorie : | Finances - Emploi - Développement économique | |||||
| Page : | 174 | |||||
| Rapporteur : | ||||||
| Débats : | ||||||